Cedolare secca affitti brevi: cos’è, limiti e quando si applica

La cedolare secca affitti brevi può essere scelta come regime facoltativo per il pagamento dell’impostata sostitutiva IRPEF e delle addizionali, al posto della tassazione ordinaria. Questa consiste in un aliquota fissa che può variare in base a specifiche condizioni e che si applica solo al reddito derivante da locazione dell’immobile.

Chi sceglie la cedolare secca non deve pagare nemmeno l’imposta di registro e l’imposta di bollo, dovuti nel caso delle registrazioni dei contratti, oltre che nelle risoluzioni e proroghe degli stessi. Tuttavia, non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

Optare per la cedolare secca vuol dire accettare di rinunciare alla possibilità di chiedere, per la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se l’opzione è inserita all’interno del contratto.

Chi può scegliere di utilizzare la cedolare secca?

Possono aderire alla cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento, che non fittano l’immobile all’interno dell’esercizio di attività d’impresa, arti e pressioni. La cedolare secca è pari al 21% per la locazione del primo immobile, e al 26% per chi fitta due o più abitazioni.

Affitti brevi cedolare secca

Il contratto di locazione breve si riferisce alla locazione di un immobile a uso abitativo della durata massima di 30 giorni, che può essere stipulato dalle persone fisiche, al di fuori dell’attività di impresa. In questa categoria appartengono anche i contratti di sublocazione e di concessione in godimento a terzi a titolo oneroso da parte del comodatario.

Con la legge 178/2020 (Legge di Bilancio 2021),  si è stabilito che non è possibile applicare la cedolare secca del 21% (dal 2024 pari al 26% dal secondo immobile), se si danno in locazione breve più di 4 abitazioni.

Superato tale limite, viene applicata la tassazione IRPEF e l’attività di fitto breve viene inquadrata come attività imprenditoriale, per la quale sarà necessaria l’apertura della partita IVA.

Cedolare secca: quali immobili?

L’opzione può essere attivata per le unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11, fatta eccezione per l’A10, destinata a uffici o studi privati, purché siano adibite a uso abitativo. Questa facoltà si estende anche alle pertinenze associate, che possono essere affittate congiuntamente all’abitazione principale o mediante un contratto separato, purché successivo a quello relativo all’immobile adibito a residenza.

È fondamentale che, nel contratto di locazione delle pertinenze, si faccia riferimento esplicito al contratto di locazione dell’immobile abitativo, evidenziando chiaramente l’esistenza del legame pertinenziale con l’unità abitativa precedentemente locata, a condizione che le stesse parti contrattuali siano coinvolte in entrambi i contratti di locazione.

Comproprietà dell’immobile in locazione

Se l’immobile dato in locazione per fitti brevi è intestato a più persone, ogni locatore dovrà esercitare distintamente l’opzione di cedolare secca.

I locatori che non aderiscono all’opzione devono versare l’imposta di registro, che viene calcolata solo sulla parte di locazione imputabile in base alla quota di possesso. In ogni caso, bisogna versare l’imposta di bollo sul contratto di locazione.

Quando conviene la cedolare secca affitti brevi?

Per stabilire la convenienza della cedolare secca bisogna fare un confronto calcolando l’ammontare che si dovrebbe pagare applicando quest’ultima, e quello calcolando l’IRPEF ordinaria. In base al risultato, si può valutare la convenienza e decidere per quale regime fiscale optare.

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