Abitazione principale e prima casa: quali differenze?

Spesso si tende a utilizzare i termini “prima casa” e “abitazione principale” come sinonimi, tuttavia, le due definizioni hanno delle differenze che dipendono dall’utilizzo come dimora abituale.

Nella normativa fiscale, questa distinzione si riflette in requisiti e regole diverse che non possono non essere conosciute per poter accedere alle agevolazioni fiscali ivi previste.

Che cosa è la prima casa?

Si definisce “prima casa” un immobile in grado di rispettare le condizioni previste dal D.P.R. 131/1986, ovvero:

• Deve trovarsi nel comune in cui l’acquirente ha già la propria residenza o stabilirà entro diciotto mesi dall’acquisto. È importante che questa intenzione di stabilire la residenza nel comune dell’immobile acquistato sia dichiarata nell’atto di acquisto. La residenza deve essere stabile e abituale, non è sufficiente un mero intento formale;
• Nell’atto d’acquisto, l’acquirente deve dichiarare di non possedere (in via esclusiva o in comunione co il coniuge) diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su un altro immobile situato nel comune in cui si trova la casa da acquistare;
• L’acquirente deve indicare nell’atto d’acquisto, inoltre, di non essere titolare dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su un’altra casa già acquistata, sia da sé stesso che dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni prima casa su tutto il territorio nazionale (nemmeno in parte oppure in regime di comunione legale).

Che cosa è l’abitazione principale?

Con il termine “abitazione principale” si fa riferimento all’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore ed i suoi familiari risiedono anagraficamente ed abitano in modo abituale.

In altre parole, oltre alla registrazione anagrafica, è essenziale che l’immobile sia il luogo di residenza abituale della famiglia.

L’abitazione principale gode di esenzione IMU, tuttavia non sempre la prima casa coincide con l’abitazione principale ed è esente ai fini IMU.

Ad esempio, potrebbe capitare che la prima casa sia destinata a fini di investimento o venga utilizzata solo per brevi periodi durante l’anno.

In tali casi, l’immobile non soddisferebbe i requisiti per essere considerato abitazione principale e non godrebbe dell’esenzione IMU.

Agevolazione fiscale per l’acquisto della prima casa

Per poter accedere alle agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa è necessario che il fabbricato oggetto del contratto sia una “casa di abitazione” di categoria catastale da A/2 a A/7 e A/11 con esclusione delle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

È necessario altresì che il fabbricato sia ubicato nel comune in cui il soggetto acquirente ha (oppure intende stabilire) la residenza oppure lavora. Infine, è necessario che il soggetto acquirente sia una persona fisica.

Ciò vuol dire che l’agevolazione prima casa non trova applicazione in caso di acquisto effettuato da parte di persone giuridiche. In caso di soddisfacimento delle condizioni agevolative sopra illustrate, è possibile beneficiare delle seguenti agevolazioni:

• Nei trasferimenti a titolo oneroso soggetti ad imposta di registro, si applica l’aliquota del 2% e le imposte catastali ed ipotecarie nella misura fissa del 50 euro cadauna;
• Nei trasferimenti a titolo oneroso l’IVA viene scontata con l’aliquota del 4% e l’imposta di registro nella misura fissa di 200 euro e le imposte ipotecarie e catastali nella misura fissa di 200 euro ciascuna;
• Nei trasferimenti a titolo gratuito, mortis causa o inter vivos, scontano le imposte sulle successioni e donazioni in misura ordinaria e le imposte ipotecarie e catastali nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

Agevolazione fiscale per l’acquisto dell’abitazione principale

Nel caso si voglia acquistare l’abitazione principale attraverso la stipula di un mutuo ipotecario, gli interessi derivanti da quest’ultimo sono detraibili nella misura del 19% su un importo massimo di interessi pari a 4000 euro annui.

Il soggetto che detrae gli interessi nella dichiarazione dei redditi deve coincidere con il proprietario dell’unità immobiliare acquistare con il netto derivante dal mutuo e intestatario del mutuo.

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