Cos’è e come funziona l’affitto con riscatto?

L’affitto con riscatto permette di acquistare casa tramite il pagamento dei canoni di locazione, una soluzione conveniente per chi non ha la liquidità necessaria per rilevare subito l’immobile o i requisiti per accedere a un mutuo.

Vediamo come funziona l’affitto con riscatto e quali sono i vantaggi e gli svantaggi di questa formula per il proprietario dell’immobile e per il locatario.

Contratto di locazione con riscatto

Il contratto di locazione con riscatto prevede che, trascorso un certo periodo di tempo, l’inquilino che paga regolarmente l’affitto diventa proprietario dell’immobile.

Questa contratto può essere stipulato tra due privati o tra privato e costruttore dell’immobile, e va redatto, registrato e sottoscritto davanti a un notaio.

Il contratto deve contenere:

• Importo complessivo della compravendita;
• Durata del contratto di locazione;
• Importo del canone mensile da corrispondere per l’affitto.

Scegliendo di stipulare un contratto di affitto con riscatto, bisogna considerare i costi del notaio e quelli dell’imposta di registro, che si aggirano intorno ai 2.000€.

Alla scadenza del contratto, l’affittuario può acquistare l’immobile pagando il riscatto finale, che è la differenza tra la cifra residua e quella già pagata mensilmente con l’affitto.

Durata contratto di locazione con riscatto

Il contratto d’affitto con riscatto può avere una durata massima di 10 anni, in questo arco temporale il canone mensile è maggiore del 20-30%, considerato un anticipo per l’acquisto futuro dell’immobile.

Il contratto deve essere trascritto nei registri immobiliari col valore di “prenotazione dell’acquisto dell’immobile”, quest’ultimo non potrà essere oggetto di ipoteca o pignoramento in caso il venditore abbia dei debiti con dei creditori.

Se il locatario non paga un numero minimo di canoni (1/20), anche non consecutivamente, il proprietario dell’immobile può fare richiesta di risoluzione del contratto.

L’affitto con riscatto è valido anche per immobili in costruzione, il compratore viene tutelato se l’impresa costruttrice fallisse perché il contratto resta valido.

Vantaggi e svantaggi dell’affitto con riscatto

In base ai casi, l’affitto a riscatto può essere più o meno vantaggioso: il maggior beneficio è sicuramente  per l’acquirente, che può comprare l’immobile senza l’obbligo di accedere a un mutuo. Le rate del canone mensile contribuiscono a pagare la futura proprietà immobiliare.

L’affittuario può:

• Abitare subito nell’immobile;
• Decidere, al termine del contratto, se diventare il nuovo proprietario o rinunciare;
• Non pagherà IMU e TASI per il periodo di affitto;
• Non pagherà spese di manutenzione straordinaria;
• Potrò chiedere un importo inferiore per accedere al mutuo e risparmiare su alcuni costi relativi alla gestione e agli interessi.
• Il prezzo di vendita non varia nel tempo.

Quest’ultimo fattore è molto interessante se avviene una rivalutazione in rialzo dell’immobile nel corso degli anni.

Mentre, lo svantaggio principale avviene se, in 10 anni di affitto, l’immobile si svaluta, in tal caso chi compra dovrà acquistarlo al prezzo pattuito all’inizio, anche se maggiore dell’attuale valore. Inoltre, nel contratto potrebbe esserci il vincolo di acquisto.

Chi decide di vendere con questa formula contrattuale non necessità di liquidità immediata, ma i vantaggi sono molti:

• Ricevere un canone di locazione più alto, comprensivo della parte dell’acconto;
• Resta proprietario fino al termine del contratto;
• Il prezzo di vendita non può svalutarsi.

Il maggiore svantaggio è che chi vende resta proprietario dell’immobile e, quindi, dovrà pagare le tasse e le imposte (IMU e TASI) e gli oneri a carico della proprietà, come i lavori di manutenzione straordinaria;  non può accedere ad agevolazioni fiscali sulla prima casa per acquistare nuovi immobili.

Terminati i dieci anni di affitto, l’affittuario potrebbe non voler acquistare l’abitazione, oppure voler rimanere al suo interno. Inoltre, la casa potrebbe subire una valutazione in rialzo rispetto al prezzo di vendita, che non potrà più essere modificato.

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