DEFINIZIONE E GENERALITÀ
L’atto notarile è un atto pubblico, depositato, ed è chiamato rogito in quanto rogato da un notaio che attesta che gli atti giuridici in esso contenuti sono avvenuti in sua presenza.
In Italia è il più importante in assoluto ed ha efficacia ai sensi dell’articolo 2699 del Codice Civile.
Quando è necessario un rogito notarile
Un atto notarile è reso necessario quando le parti (persone fisiche o anche società di qualsiasi tipo), intendono accordarsi in maniera formale, e depositata agli atti, su un azione od un bene per esercitarvi un diritto.
Esempi di azioni che necessitano di un rogito notarile, alla presenza di almeno due testimoni, sono
- Matrimonio;
- Atti di donazione;
- Testamento pubblico;
- Atti nei quali almeno una delle parti sia impossibilitata a leggere o scrivere, qualsiasi siano i motivi (incapacità o menomazione).
Scrivere un rogito notarile
L’atto notarile deve riportare obbligatoriamente l’intestazione “Repubblica Italiana” e contenere i seguenti passi:
- Indicazione in lettere e per esteso dell’anno, mese e giorno in cui è avvenuto, nonchè il comune ed il luogo preciso;
- Generalità precise del notaio (Nome, cognome ecc.), compreso il distretto notarile di appartenenza;
- Generalità precise delle parti (Nome,Cognome ecc.) , compresi i testimoni;
- Dichiarazione della certezza delle identità delle parti sopra elencate;
- Indicazione, almeno per la prima volta, in lettere e per esteso delle date,delle somme, delle quantità dei beni che costituiscono l’oggetto del rogito;
- Designazione precisa dei beni oggetto del rogito;
- Indicazione di titoli e scritture presenti nell’atto;
- La menzione che dell’atto è stata data lettura alle parti, in presenza dei testimoni, dal notaio o da chi ne fa le veci;
- La menzione che l’atto è stato scritto e redatto dal notaio o da chi ne fa le veci;
- Indicazione del numero dei fogli e del numero delle pagine di cui il rogito è costituito;
- Firma su ogni foglio di tutte le parti presenti.
COMPRAVENDITA DI BENI IMMOBILI
Anche la compravendita di qualsiasi bene immobile è soggetta all’obbligo di redazione di un Rogito notarile.
Tale atto esercita l’azione giuridica di trasferire la proprietà dell’immobile; la parte venditrice si impegna nella fattispecie a consegnare il bene immune da vizi, conforme a quanto concordato e garantendo che sul bene non ci siano ulteriori vincoli e/o gravami esercitati da terze parti; la parte acquirente si impegna invece a pagare il prezzo concordato.
Effetto del contratto
È doveroso ed importantissimo sottolineare che il contratto di compravendita ha effetto immediato, cioè dal momento che le parti ne sottoscrivono i fogli: questo significa che dopo tale istante la proprietà del bene è di fatto trasferita dalla parte venditrice alla parte acquirente.
Anche se il prezzo non è stato ancora pagato o la parte venditrice si è riservata qualcosa per accordi verbali, il rogito notarile è comunque concluso ed ha effetto istantaneo.
Obblighi delle parti
Come sopra indicato, la parte venditrice è obbligata a consegnare il bene ed a garantire l’immunità dai vizi: per vizi si intendono difetti che precludano alla parte acquirente il pieno godimento del bene acquistato.
La parte acquirente è invece obbligata a pagare il prezzo pattuito.
Garanzie
A titolo degli effetti alla sottoscrizione di un contratto di compravendita, sia la parte venditrice che la parte acquirente sono per legge garantite per gli obblighi sopra elencati nel modo seguente.
- Garanzia per evizione:
Si esercita quando la parte venditrice viene meno alla proprietà del bene venduto, mediante dichiarazione mendace, e sul bene esistano di fatto ipoteche o diritti di terze parti non presenti alla stipula del rogito notarile. - Garanzie per vizio o gravame:
Si esercitano quando la parte venditrice si riserva un difetto catastale o strutturale prima della stipula del rogito, mediante mancata comunicazione o evidenza alla parte acquirente, compromettendo di fatto il pieno godimento del bene alla parte acquirente (per esempio una mansarda non accatastata o un difetto strutturale per il quale l’immobile non possa venire utilizzato).
In entrambe i casi, la parte acquirente deve svolgere un’azione legale con l’ausilio di un avvocato entro un anno dalla stipula del contratto, e nel caso del vizio o gravame, comunicare il riscontro di quest’ultimi mediante una raccomandata a/r alla parte venditrice entro 8 giorni dalla firma del contratto.
In mancanza di ciò le garanzie decadono automaticamente.
Nel caso la parte acquirente abbia titolo ad esercitare le garanzie elencate, la parte venditrice è obbligata a restituire la somma pagata con tanto di sanzioni e oneri, comprendenti spese legali e quant’altro richiesto in sede giudiziale: potrebbero essere richiesti anche danni morali e di carattere psicologico e/o psicofisico (stress, perdita di tempo, nervoso e così via: danni biologici).
La parte acquirente rinuncia all’immobile.
In alternativa si può patteggiare una riduzione del prezzo previo accordo fra le parti.
IL ROGITO NOTARILE E IL REGISTRO IMMOBILIARE
Trascrizione dell’atto di compravendita nei Registri Immobiliari
La trascrizione dell’atto nei Registri Immobiliari è obbligatoria ed ha la funzione di rendere il contratto pubblico a tutti gli effetti: dal momento che il rogito notarile viene trascritto nei Registri Immobiliari viene reso noto a tutti.
Tale operazione deve essere eseguita con sollecitudine, in quanto di fatto un venditore può, si fa per dire, vendere il suo immobile a più acquirenti nel breve periodo. In tal caso l’ufficio del Registro svolge una funzione fondamentale, che è il rendere noto al pubblico che la proprietà di un bene è di un soggetto in particolare.
In alcuni casi è capitato che qualche furbone abbia accumulato denaro per poi scomparire, vendendo lo stesso immobile a più persone.
A parte il reato, le parti acquirenti raggirate possono solo richiedere la risoluzione del contratto, con l’esclusione dell’effettivo proprietario dell’immobile che risulterebbe essere il primo ad avere i propri dati già trasferiti presso l’ufficio del Registro.
Imposte di Registro
Ed eccoci al tasto dolente delle compravendite.
L’effetto dell’iscrizione dell’atto di proprietà presso l’ufficio del Registro, comporta il pagamento delle imposte alle quali ogni rogito notarile di compravendita è soggetto.
In questo caso l’imposta di registro varia come elencato nel modo seguente:
- Trasferimento immobili fra privati: 7% sul prezzo d’acquisto
- Trasferimento immobili fra privati: 2% (con destinazione d’uso immobile prima casa)
- Trasferimenti di aziende: 3%
- Trasferimenti di terreni agricoli: 8% (Se non edificabili venduti ad imprenditore agricolo)
- Trasferimenti di terreni agricoli: 15% (Se il destinatario non è un imprenditore agricolo)
- contratti di locazione: 2%
Imposte di Registro e valori O.M.I.
Negli ultimi anni, a causa dei soliti problemi derivanti dall’evasione fiscale, sono stati introdotti dei valori per le varie tipologie di immobili, fissi nel tempo (una revisione ogni anno) e variabili a seconda del territorio o della provincia in cui l’immobile è costruito.
Questi valori sono detti valori O.M.I.:
sono integrati in un database, riempito a sua volta da un software in grado di calcolare questi valori in base a diversi parametri, come il valore del territorio, il tipo di immobile, il comune di appartenenza, lo stato di conservazione e altro ancora: O.M.I. non è altro che la sigla di questo database, e significa Osservatorio del Mercato Immobiliare.
L’introduzione di questi valori tramite Rogito notarile consente al fisco di effettuare dei calcoli, del tutto automatizzati, con l’ausilio di potenti processori, così da confrontare I PREZZI PATTUITI SU OGNI ROGITO DI COMPRAVENDITA con quelli che sono i parametri O.M.I.
Il risultato di così tanta complessità è la verifica diretta di eventuali dichiarazioni mendaci concordate dalle parti alla stipula dei contratti (almeno in linea teorica).
In questo modo, coloro che erano intenzionati ad acquistare un immobile con l’ausilio parziale di denaro contante, non dichiarato in atto, sono scoraggiati in partenza, perchè il raffronto fra la dichiarazione di spesa ed il calcolo O.M.I. dell’Agenzia delle Entrate sarebbe quantomeno poco coerente.
Tutto ciò ovviamente non è la panacea del problema. La complessità di alcune situazioni non si può calcolare così direttamente, ma uno dei motivi per il quale l’ufficio del Registro Immobiliare è stato spostato in quasi tutte le città, dal palazzo del catasto a quello dell’Agenzia delle Entrate, è decisamente questo; In questo modo il controllo esercitato sui rogiti di qualsiasi tipo, anche di sola locazione, è immediato. Ed ecco tutto quello che c’è da sapere sul Rogito notarile!