Chi paga le spese notarili in una compravendita?

Quando decidi di comprare o vendere una casa, entri in un mondo tutto nuovo fatto di tasse, preventivi e documenti, tra le tante spese da gestire, ci sono anche quelle notarili. Ma chi vende casa paga il notaio? O è l’acquirente a sostenere questo costo? Cerchiamo di fare un po’ di chiarezza in modo da arrivare al rogito con consapevolezza sapendo esattamente di chi è ogni spesa.

Cosa prevede la legge?

La normativa italiana, in particolare l’articolo 1475 del Codice Civile, stabilisce chiaramente che tutte le spese relative all’atto (autore notarile, imposte, tasse, diritti) sono a carico dell’acquirente, salvo diverso accordo fra le parti. In pratica, se tu compri la casa, sei tu a dover pagare il notaio e tutte le tasse connesse: registro, ipotecarie, catastali.

È su questo punto che si fonda una prassi consolidata, e cioè che l’acquirente sceglie il notaio, compila il compromesso e integra i dettagli di pagamento. Anche se spesso nella realtà si procede senza troppe formalità, è sempre meglio esplicitare nel preliminare che l’acquirente, salvo accordi diversi, avrà carico tutte le spese notarili. Un modo per evitare problematiche in fase di rogito, che soprattutto tutela entrambe le parti.

Ma come funziona nel pratico? L’acquirente riceverà il preventivo dal notaio e potrà confrontarlo con altri per trovare la soluzione più conveniente, mentre il venditore si limiterà a presentare i documenti relativi all’immobile. Se il venditore decidesse di pagare qualcosa (magari per agevolare l’acquirente o chiudere più velocemente), deve essere scritto nell’atto o nel compromesso.

Cosa comprendono le spese notarili e chi sostiene ogni voce

Le spese notarili non si riducono al solo compenso del notaio, ma includono una serie di voci che possono variare a seconda della complessità dell’atto. Ecco cosa entra nel calcolo:

• Onorario del notaio: il compenso per la stesura e l’atto pubblico, variabile in base al valore dell’immobile e al lavoro richiesto.
• Imposte: d’adozione, in particolare imposta di registro (2% o 9%), imposte ipotecarie e catastali (50 € ciascuna).
• Diritti di segreteria e IVA, senza trascurare spese accessorie legate a visure, copie, trascrizioni.
• Spese mutuo: imposta sostitutiva (0,25% o 2%) se l’acquisto avviene con finanziamento bancario.

In linea generale, l’acquirente paga tutto quanto sopra riportato: per la prima casa l’imposta di registro è del 2%, mentre per la seconda casa salta al 9%. L’onorario del notaio può oscillare tra 1.500 e 4.000 €, dipende dal valore e dalla complessità.

Il venditore, quindi, a meno che non decida diversamente, non dovrà sostenere spese, può però pagare elementi aggiuntivi, come eventuali volture catastali o sanatorie, se pattuiti espressamente. Spesso questa opzione viene utilizzata nei casi di immobili non perfettamente in regola, e serve a facilitare l’operazione.

Cosa può succedere se l’acquirente non paga

Può succedere che in corso d’opera sorgano dei problemi finanziari e l’acquirente non riesca a pagare: cosa succede in tal caso? La legge prevede che il notaio possa rivalersi su entrambe le parti, in via solidale, per il pagamento delle parcelle e delle imposte.

In pratica, se l’acquirente non adempie, il notaio può chiedere il saldo anche al venditore. E viceversa. La compravendita resta valida, ma le conseguenze per l’acquirente possono essere pesanti, da sanzioni fino a eventuali accordi pre-rogito che prevedono penali o clausole di riscossione. Se neanche il venditore si fa carico, si attiva la via giudiziaria.

Da acquirente, invece, come posso tutelarmi?

Ti stai chiedendo come spendere meno, ma soprattutto come tutelarti? Prima di tutto, cerca trasparenza, un preventivo chiaro evita brutte sorprese, poi valuta le opzioni disponibili, puoi concordare con il venditore di pagare una parte, ma fallo per iscritto. Puoi confrontare più preventivi notarili, anche chiedendo consulenze rapide e in caso di mutuo, parla con la banca per sapere quanto incide l’imposta sostitutiva: spesso è inclusa nella cifra complessiva, ma vale sempre la pena verificarlo.

Se temi ritardi, prevedi clausole di garanzia, ad esempio, una piccola caparra oppure un impegno a versare una parte al notaio entro una certa data.

FAQ – Domande frequenti

Chi paga il notaio quando si vende una casa?
Di solito l’acquirente, salvo diverso accordo scritto.

Cosa comprende il costo notarile?
Onorario del notaio + imposte (registro, ipotecarie, catastali, mutuo) + IVA e diritti.

E se l’acquirente non paga?
Il notaio può richiedere il saldo a entrambe le parti, perché la responsabilità è solidale.

Posso suddividere le spese con il venditore?
Sì, ma devi metterlo per iscritto (preliminare o contratto definitivo).

Posso scegliere il notaio?
Sì, in genere lo fa l’acquirente, ma venditore e acquirente possono concordare diversamente.

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