Molte persone pensano che non sia possibile pignorare la prima casa, ed è una convinzione errata, anzi, l’impignorabilità rappresenta un’eccezione.
Per capire se l’edificio che rappresenta la prima casa sia pignorabile o meno, bisogna vedere chi è il titolare del credito.
Se quest’ultimo è il Fisco, ovvero l’Agenzia delle Entrate, ci sono dei limiti e condizioni da tenere in conto; se è un creditore privato (in particolare le banche), è valida la regola generale sulla pignorabilità della prima casa.
La prima casa può essere pignorata per debiti privati o fiscali se non soddisfa i requisiti di impignorabilità. Esistono criteri restrittivi per l’esonero, ma in generale prevale il diritto dei creditori, salvo esigenze statali prioritarie. La comproprietà non impedisce il pignoramento, anche se solo uno dei coniugi è debitore.
Quando non è possibile pignorare la prima casa?
La legge di riferimento è il D.P.R n. 602/1073, articolo 76 e successivi, che disciplina regole, limiti e condizioni relative all’espropriazione immobiliare.
L’espropriazione non è possibile se il debitore possiede un unico immobile destinato ad abitazione principale, a meno che non si tratti di una casa di lusso (categorie catastali A/8 e A/9).
Nei casi in cui il debitore possieda più immobili o l’immobile non rientri tra quelli protetti, l’Agenzia può procedere al pignoramento solo se il debito supera 120.000 euro.
Comunque, è necessario che prima sia stata iscritta un’ipoteca e che siano trascorsi almeno sei mesi senza che il debito sia stato estinto. Inoltre, il pignoramento non è ammesso se il valore dell’immobile, al netto delle passività ipotecarie, è inferiore alla soglia dei 120.000 euro.
Queste limitazioni si applicano esclusivamente ai debiti fiscali, mentre i creditori privati (banche, finanziarie, condomini, ecc.) non sono soggetti a tali vincoli.
La scelta legislativa deriva dalla necessità di bilanciare gli interessi in gioco: limitare il pignoramento per crediti privati potrebbe bloccare i rapporti economici, mentre nel caso del Fisco si ritiene accettabile un sacrificio a tutela di situazioni meritevoli di protezione, che non possono essere garantite da soggetti privati.
Quando la casa è impignorabile?
Alla luce di quanto detto nel paragrafo precedente, la prima casa non può essere pignorata dall’Agenzia delle Entrate se rispetta quattro condizioni:
- È l’unico immobile di proprietà del debitore.
- È adibito ad uso abitativo.
- Il debitore vi ha la residenza anagrafica.
- Non appartiene alle categorie catastali A/8 o A/9 (immobili di lusso).
Se anche solo una di queste condizioni manca, l’immobile può essere pignorato, a condizione che il debito superi 120.000 euro. Per evitare il pignoramento fiscale, la strategia migliore è mantenere il debito al di sotto di questa soglia, ad esempio saldando l’importo eccedente.
Anche per debiti inferiori a 120.000 euro, ma superiori a 20.000 euro, l’Agenzia delle Entrate può comunque iscrivere un’ipoteca sull’immobile, pur senza procedere all’espropriazione.
In sintesi, la legge tutela il debitore in specifici casi, ma se il debito cresce oltre il limite stabilito, il Fisco può avviare il pignoramento dell’abitazione, sempre nel rispetto delle condizioni previste dalla legge.
Si può pignorare una casa cointestata?
Se la prima casa è cointestata, può essere pignorata nel caso in cui anche solo un proprietario è debitore (art. 599 del Codice di procedura civile). Il pignoramento segue tutte le procedure ordinarie, con la possibilità di mettere all’asta l’immobile.
Bisogna fare una distinzione tra comproprietà e comunione dei beni. Nel primo caso, il comproprietario riceve una quota proporzionale del ricavato dalla vendita, indipendentemente dalla perdita di valore dell’immobile.
Nella comunione dei beni, invece, il coniuge non debitore ha meno tutela, poiché l’intera casa è considerata di proprietà del debitore: gli viene restituita solo l’eventuale parte eccedente il debito. Con la separazione dei beni, invece, il coniuge non debitore ha diritto al 50% del ricavato.
Il comproprietario può evitare il pignoramento saldando il debito e poi chiedendo il rimborso al debitore, oppure acquistando la restante quota della casa a prezzo ridotto in sede d’asta.
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