Accertamento immobiliare: come evitarlo?

L’accertamento immobiliare è un controllo attuato dall’Agenzia delle Entrate sugli immobili, per capire se il valore di vendita è di troppo inferiore al valore catastale.

È stato introdotto per combattere l’evasione fiscale, molto presente all’interno del settore immobiliare. In passato, chi vendeva casa, dava un valore ipotetico all’immobile, con una riduzione delle imposte da pagare all’ADE.

Proprio per evitare la propagazione irrefrenabile di questo fenomeno è stato introdotto l’obbligo di inserire nell’atto preliminare, dichiarazioni in linea con quelle presenti nel rogito notarile conclusivo.

Accertamento vendita immobile: quando scatta?

L’accertamento viene comunicato qualora si ritenga che il prezzo del bene immobile venduto è troppo basso, e il Fisco provvede a rettificarlo.

Nella documentazione vengono date le motivazioni che hanno riportato al ricalcolo, ovvero, tutti i criteri tenuti in considerazione per stabilire il valore reale dell’immobile.

In altre parole, viene riferito che il venditore ha volutamente indicato un prezzo inferiore per evadere il pagamento delle imposte tra cui quelle di Registro e l’IVA ( solo in casi specifici).

Per determinare l’evasione, l’Agenzia delle Entrate utilizza una serie di strumenti che permettono di portare alla luce la grande differenza tra prezzo dichiarato e valore reale o stimato.

Le differenze piccole o minime non vengono considerate, poiché, in alcuni casi è possibile che il valore sia davvero più basso di quello di mercato.

Tra le motivazioni c’è la necessità di liquidità immediata da parte del venditore; il bisogno di disfarsi di un bene di cui non ha interesse, portando a termine la vendita a un prezzo inferiore, e le pessime condizioni dell’immobile che ne giustificano il calo del valore.

Specifichiamo che non esistono prezzi imposti quando si tratta di compravendita immobiliare, ma l’Agenzia delle Entrate vigila.

Parametri del fisco per l’accertamento immobiliare

Il Fisco tiene in considerazione le quotazioni OMI (Osservatorio mercato immobiliare), elaborate ogni sei mesi, che indicano l’intervallo di prezzo al mq di ogni zona territoriale.

Infatti, per ogni zona c’è un range minimo e massimo di prezzo al mq, che tiene conto di altre variabili come: tipologia di immobile e stato di conservazione.

Sono stime sempre fresche, aggiornate periodicamente con i dati delle compravendite effettuate in zona.

La legge tributaria denomina queste cifre “valori normali”, ovvero, valori medi e di riferimento, che permettono di avere una base indicativa per capire se il prezzo di vendita stabilito è congruo.

L’Agenzia delle Entrate tiene conto di questi dati come valori di massima e, se una compravendita è stata fatta “fuori fascia di prezzo”, il Fisco seleziona l’operazione per approfondire.

Ovviamente, l’accertamento immobiliare non viene avviato solo tenendo conto delle stime OMI, ma solo dopo aver raccolto una serie di elementi che sembrano confermare il sospetto di evasione.

Cosa fare in caso di accertamento del valore di vendita immobiliare

Se il Fisco ritiene ci sia stata un’evasione fiscale al momento della compravendita, provvede a comunicarlo al contribuente. Quest’ultimo può agire per cercare di smontare le motivazioni che hanno portato l’ADE ad agire.

In particolare, il processo di accertamento basato su una perizia di stima richiede un approfondito confronto con il valore risultante dall’operazione valutativa.

Questo valore, influenzato da vari fattori come ubicazione, stato di manutenzione e dinamiche di mercato, offre un margine significativo. Il contribuente può presentare una perizia estimativa alternativa, considerando aspetti trascurati nella perizia iniziale.

Ad esempio, si possono evidenziare deficit di infrastrutture, degrado strutturale o eventi naturali dannosi. La presentazione di una giustificazione solida può anche annullare l’accertamento dell’Agenzia delle Entrate, ma a stabilirne la validità è il giudice tributario.

Se gli accertamenti sono basati su flussi bancari, la presentazione di operazioni addizionali, come lavori di ristrutturazione o dotazioni extra richieste dagli acquirenti, può giustificare gli importi maggiori ricevuti rispetto a quelle dichiarati per la vendita dell’immobile.

All’interno del contesto aziendale, la sottofatturazione impone al venditore la responsabilità, a meno che non emergano fatture regolari che documentino transazioni supplementari, giustificandone l’incasso.

In ogni caso, alla ricezione dell’accertamento immobiliare, è bene affidarsi a un contabile professionista e a un geometra per gestire al meglio la situazione.

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